Den Wert und Zustand einer Immobilie richtig einzuschätzen stellt eine komplexe Aufgabe dar, die ohne einen fachkundigen Immobilienbewerter kaum zu lösen ist. Ziel der Immobilienbewertung ist – von Ausnahmen abgesehen – die Ermittlung des Verkehrswertes.

Rechtliche Grundlage bildet §194 Baugesetzbuch, dieser nominiert den Verkehrswert, auch Marktwert genannt, wie folgt: “Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Unabdingbare Voraussetzung der Immobilienwertermittlung ist eine gründliche ökonomisch ausgerichtete Analyse der Marktverhältnisse. Das daraus resultierende Wissen und viele weitere Faktoren wie u.a. Lage, Zustand, Erschließungsgrad, Wegerecht, voraussichtliche Restnutzungsdauer müssen im Folgenden auf das konkrete Bewertungsobjekt nachvollziehbar, nachprüfbar und begründet angewendet werden. Im Rahmen der Wertermittlung sollte deshalb unbedingt eine Vorortbesichtigung Ihrer Immobilie stattfinden, da nur so die objektiven Markt-, Lage- und Objekt-Einflüsse beurteilt werden können. 

Zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag gilt es, den geforderten wertneutralen verkehrstechnisch marktgerechten Immobilienwert zu ermitteln und diesen substantiell verständlich, schlüssig und widerspruchsfrei darzulegen. Hierbei ist die Zuhilfenahme mathematischer Methoden – für eine korrekte Bewertung Ihrer Immobilie – zwingend erforderlich. Je nach Umständen und Ziel kann bei der Verkehrswertermittlung der Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert oder mehrere dieser Verfahren herangezogen werden. Zusätzlich werden noch Lasten im Grundbuch und im Baulastenverzeichnis geprüft, bevor der Verkehrswert errechnet wird.

In der Wertermittlung wird nach zwei Leitlinien vorgegangen. Zum einen auf die verhältnismäßig sichere Auswertung der zurückliegenden wirtschaftlichen Entwicklung; zum anderen auf die in Zukunft, auf der Grundlage des Gegenwärtigen zu prognostizierenden nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinerträge (§ 16 Abs. 1 Satz 1 WertV), dem zukünftigen wirtschaftlichen Erfolg. Die dauerhafte Eigenschaft einer Immobilie hängt also von der nachhaltigen Ertragsfähigkeit ab und von der konjunkturellen wirtschaftlichen Entwicklung.

Der Immobilienmarkt ist von so vielen erkennbaren und versteckten, objektiven und subjektiven, vermeintlichen und richtigen Einflussfaktoren geprägt, dass es unmöglich ist, den einzig richtigen Weg zu ermitteln, wie es auch unmöglich ist, alle Einflüsse erfassen zu können. Die Modelle der Wertermittlungsverfahren sind ein praxiserprobter Weg zur Ermittlung des Verkehrswertes, der umfangreichen Sachverstand in wirtschaftlicher, juristischer und technischer Qualität erfordert.

Als Basis zur Vergleichswertermittlung werden vergleichbare Objekte in ähnlichem Zustand und ähnlicher Lage herangezogen und daraus der Vergleichswert für eine Immobilie normiert. Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten. Das Vergleichswertverfahren ist einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16 ImmoWertV) anzuwenden.

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Ertragswert stellt den wirtschaftlichen Wert der Immobilie dar. Er ermittelt sich aus der Kapitalisierung der marktüblich erzielbaren jährlichen Reinerträge. Der Ertragswert bildet bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes. Die Berechnungsbasis bilden die Erträge aus Mieten und Pachten abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Dieses Verfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist. Zu den Immobilien, die deutlich am Ertrag orientiert gehandelt werden, gehören Mietshäuser, Gewerbeobjekte (Büro- und Verwaltungsgebäude, Einkaufszentren), Gewerbehöfe und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuserund Freizeitimmobilien.

Wenn bei der Preisbildung nicht der Ertrag aus dem Grundstück, sondern die Sache selbst im Vordergrund steht, findet das Sachwertverfahren seine Anwendung. Der Sachwert einer Immobilie ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen. Im Rahmen des Sachwertverfahrens leitet sich der Verkehrswert des Gebäudes getrennt vom Bodenwert ab. Dabei wird ein Substanzwert aus dem Bodenwert und der Bausubstanz ermittelt, sodass keine Vergleichskaufpreise bzw. ein Mietwert notwendig sind. Dieses Wertermittlungsverfahren findet seine regelmäßige Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, insbesondere wegen der vorherrschenden Eigennutzung der Eigentümer. Aber auch bei gewerblichen Produktionsgebäuden oder Industriebauwerken, Werkhallen und Gebäuden mit Sondernutzungen wie Einkaufszentren und Krankenhäusern wird das Verfahren angewandt. Der Sachwert ist als Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswerts maßgebend.

Hier hilft stets eine kompetente Immobilienbewertung und bietet durch ein zugehöriges Verkehrswertgutachten eine sachliche Grundlage für Preisverhandlungen. Kein Verkäufer möchte sein Objekt unter Wert verkaufen, ebenso wie der Käufer für die Immobilie nicht zu viel bezahlen möchte.  Bei Zweifeln, dass der geforderte Kaufpreis angemessen bzw. der Verkaufspreis realistisch festgelegt ist, gibt ein Verkehrswertgutachten Aufschluss.

Für die Wertermittlung eines Renditeobjektes (z.B. ein Mietshaus) gelten andere Maßstäbe als bei einem selbstgenutzten Eigenheim. Entscheidend ist der Ertragswert. Er wird ermittelt aus den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen und dem Bodenwert. Auch hier sollte eine professionelle Immobilienbewertung durchgeführt werden, um sicher zu stellen, dass die geplante Investition in Immobilien die erhoffte oder versprochene Rendite bringt. Das gilt genauso für die Vermögensfeststellung zur Beleihung oder Finanzierung.

Auch im Rahmen von Finanzierungsverhandlungen bei Geldinstituten stellt ein Wertgutachten dem Käufer eine wichtige Hilfe dar. Da Banken bisweilen sehr zurückhaltend bei der Immobilienfinanzierung sind, finanzieren sie in der Regel höchstens 80 Prozent des Kaufpreises, um im Falle einer Zwangsversteigerung kein Geld zu verlieren. 80 Prozent vom Verkehrswert ist der so genannte Beleihungswert. Er gibt an, welcher Preis nachhaltig für eine Immobilie zu erzielen ist. Er liegt somit, außer in schlechten Phasen, unterhalb des Verkehrswertes. Hypothekenbanken decken in der Regel nicht den vollständigen Beleihungswert über erstrangige Darlehen, sondern meist nur 60 bis 80 Prozent davon. Somit dient ein Gutachten für den Käufer zur optimalen Bestimmung der Darlehenshöhe.

Für die Notwendigkeit einer über einen befristeten Zeitraum durchgeführten Betrachtung der Wertentwicklung eines Grundstücks oder einer Investition eignet sich die DCF-Methode besonders, da sie mögliche Kosten und Erträge, Investitionen und Instandhaltungen sowie Marktänderungen berücksichtigt. Das DCF-Verfahren beinhaltet eine Vielzahl von Prognosegrößen. Der Vorteil dieser Methode besteht in der alljährlichen expliziten Definition der Cashflows. Veränderungen, die im Laufe der Zeit eintreten können, werden durch die hohe Flexibilität ebenfalls explizit wiedergegeben. Es werden Einnahmen und Ausgaben über einen bestimmten Zeitraum für die einzelnen Jahre genau erfasst und die Barwerte für die Nettobewirtschaftungsergebnisse ermittelt. Die Analyse von Grundstücks- und Marktdaten ist die Basis der Cashflows. Innerhalb dieses Verfahrens der Immobilienbewertung findet eine Diskontierung aller Ein- und Ausgaben auf den Tag der Bewertung statt, um den Barwert der Zahlungsreihe zu erhalten. Die Immobilienbewertung mit der Discounted-Cash-Flow-Methode ist für Investoren insofern interessant, da sie es möglich macht, den zukünftigen Wert der Investition zum Kaufstichtag zu berechnen und somit die Attraktivität einer Immobilieninvestition einzuschätzen.

Zur Anwendung kommt das Residualverfahren besonders häufig in allen Fällen einer geplanten Investition. Es ermöglicht einen klaren Überblick über die Wirtschaftlichkeit einer Investition, sei es ein Neubau, eine Modernisierung oder eine Instandsetzung bzw. Nutzungsänderung. Besonders Bauträger und Projektentwickler ermitteln mit diesem Verfahren der Immobilienbewertung den Grundstückswert in Verbindung mit der bestmöglichen Flächennutzung. Ziel des Residualverfahrens ist die Berechnung des Residuums. Das Residuum ist der so genannte "tragfähige Grundstückswert". Dies ist der Grundstückspreis, den der Investor maximal tragen will und kann. Er errechnet sich aus dem erzielbaren Verkaufserlös abzüglich der Gesamt(bau)kosten zuzüglich des zu erwartenden Gewinns. Die Verkehrswertermittlung des Veräußerungserlöses erfolgt durch das Vergleichswertverfahren. Sollten keine adäquaten Vergleichsobjekte existieren, wird der Verkehrswert mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt. Der Vorteil dieses Verfahrens zur Immobilienbewertung ist, dass reale Faktoren und Umstände im Zusammenhang mit dem Objekt, wie z. B. Beschränkungen und Lasten, Berücksichtigung finden. Bei der Berechnung der Gesamtkosten muss allerdings mit großer Sorgfalt gearbeitet werden, da diese das Residuum überproportional verändern.

Auch bei der lnvestmentmethode werden geplante Investitionen auf einem Grundstück erfasst und in die zukünftige Entwicklungen der Einflussgrößen für den Ertrag und die Kosten eingebunden. Es ist somit eine Methode zur Kapitalisierung zukünftiger Erträge aus Wertermittlungsobjekten. Diese dienen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr der Erzielung von Erträgen, größtenteils handelt es sich um Kapitalanlageimmobilien. Die Methode dient zur Schätzung des Barwertes von Rechten, die sich aus dem Eigentum von Immobilien und unter bestimmten Marktgegebenheiten ergeben. Immobilien betreffend bestehen diese Rechte generell aus zukünftigen Erträgen und/oder einem zukünftigen Kapitalwert. Die Anwendung lohnt sich zur Kontrolle der geplanten Investitionen und ihrer Wirtschaftlichkeit.

Mit der Monte-Carlo-Methode lassen sich unsichere oder unbekannte Elemente des Ertrags und damit der Rendite eine Grundstücks mit veränderten Größen einsetzen und in einem mathematisch- statistischen Modell maximierend ermitteln. Das Verfahren eignet sich besonders im Rahmen geplanter Investitionen in ein Grundstück und deren Kalkulation.

Due Diligence bezeichnet die "gebotene Sorgfalt", mit der beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien das Vertragsobjekt im Vorfeld der Akquisition geprüft wird. Due Diligence Analysen sind systematische Prüfprozesse für den Ankauf und Verkauf von Immobilien.

Bei Anlageobjekten und Immobilienportfolios beinhalten sie als dritte Säule der Immobilienbewertung insbesondere eine systematische Stärken-/Schwächen-Analyse des Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken sowie eine fundierte Bewertung des Objekts. Gegenstand der Prüfungen sind etwa Bilanzen, die Anwendung von DCF-Systemen, die Überprüfung von personellen und sachlichen Ressourcen, strategischen Markt-Positionierungen der Immobilien, rechtlichen, finanziellen und lageabhängigen Risiken oder Umweltlasten. Gezielt wird nach so genannten "Dealbreakern" gesucht, d.h. nach Sachverhalten, die einem Kauf entgegenstehen könnten. Erkannte Risiken können entweder Auslöser für einen Abbruch der Verhandlungen oder Grundlage einer vertraglichen Berücksichtigung in Form von Preisabschlägen oder Garantien sein. Diese technischen und juristischen Analysen ermöglichen die Absicherung Ihrer Verkaufs- / Kaufentscheidung.

Folgende inhaltliche Schwerpunkte können genannt werden:

1. Wirtschaftliche Analyse: Untersuchung des regionalen Marktes, der Mietersituation, der politischen Situation (national und regional) mit Blick auf Entwicklungspotentiale. Darstellung der konjunkturellen Situation mit Zyklenstatus, Betrachtung der infrastrukturellen Gegebenheiten inklusive der Darstellung der Makrolage/Mikrolage mit Blick auch auf städteplanerische Aspekte
2. Finanzielle Analyse: Untersuchung der Ertragslage sowohl gegenwärtig als auch vergangenheitsbezogen mit Betrachtung der Fluktuationsrate und Bonität der Mieterschaft, entsprechender Garantiegeber und einer Vorausschau auf die künftige Entwicklung
3. Rechtliche Analyse: Untersuchung der Vertragslage mit Blick auf entsprechende Risiken. Die eigentums- und verwaltungsrechtlichen Fakten werden auf Unsicherheiten und Streitpotentiale untersucht.
4. Steuerliche Analyse: Betrachtet werden Spekulationssteuer durch den Veräußerungsgewinn, das Problemfeld des gewerblichen Immobilienhandels sowie die deutschen Verkehrssteuern.
5. Gebäudetechnische Analyse: Besonders untersucht werden hierbei die architektonische Qualität und die baurechtlichen Besonderheiten, wie Gewährleistungsfragen, Genehmigungen und Abnahmen etc.
6. Facility Management Analyse: Untersuchung der Betriebsführung und Bewirtschaftung mit anschließender Darstellung von eventuellen Optimierungspotentialen. Schwerpunkte dieser Analyse sind neben der Prüfung der Betriebsführung die Instandhaltung und das Energiemanagement. Ergebnis ist der so genannte Service-Level und die Wirtschaftlichkeit des Objektes. Betrachtung der Kostenentwicklung innerhalb des Lebenszyklus der Immobilie
7. Organisationsanalyse: Kommt bei Betreibergesellschaften in Frage, bspw. von Fondgesellschaften
8. Umweltanalyse: Untersuchung findet bei Altlastenverdachtsflächen statt.
9. Marktwertanalyse: DerVerkehrswertwird ermittelt nach derDiscounted Cash-Flow – Methodemit der Plausibilisierung durch ein anderesErtragswertverfahren.
10. Anlagen: Fotodokumentation, Grundbuchauszug, ggf. relevante Grundriss- und Schnittpläne, Literaturverzeichnis, Berechnungen der Nutzflächen.

Due Diligence sind in der Regel Gemeinschaftsarbeiten mehrerer Sachverständiger bzw. Fachleute. Um das komplette Kompetenzspektrum abdecken zu können, stellen wir aus unserem Netzwerk von Kooperationspartnern ein schlagkräftiges Team für DD-Analysen auch größerer Portfolios zusammen. Wir werden Ihnen die Ergebnisse Ihrer Due Diligence übersichtlich präsentieren und erläutern.

Für die kostengünstige Bewertung großer Immobilienportfolios eignet sich unsere Portfoliobewertung nach internationalen Bewertungsstandards. Sie gibt einen Überblick des Immobilienbestandes und seines Marktwertes. Hierbei führen wir Objektratings durch und bewerten zu Clustern und/oder Zonen zusammengefasste Immobilienpakete mit Hilfe von Discounted-Cash-Flow-Analysen und anderen einschlägigen Methoden. Von der jährlichen Portfoliobewertung für Immobilienfonds bis zur Bewertung eines zum Verkauf gelangenden Immobilienpakets - wir sind Ihr kompetenter Ansprechpartner und beraten Sie umfassend.