Egal, ob Sie ein bestehendes Darlehen verlängern oder ein ganz neues Darlehen abschließen wollen: das erste Angebot ist selten das Beste. Vergleichen Sie also Angebote Ihrer Hausbank mit denen der Konkurrenz und von Kreditvermittlern. Besonders wichtig ist das Vergleichen des Zinssatzes. Beim Vergleich von verschiedenen Immobilienfinanzierungen sollten sie niemals die nominalen Zinssätze vergleichen, sondern den effektiven Jahreszins (Effektivzins), der eine wichtige Entscheidungshilfe bietet. So kann ein Zinsaufschlag von 0,1 Prozentpunkten (von 4,5 auf 4,6 %) ein Darlehen von 100.000 Euro in 20 Jahren um 2.516 Euro verteuern. Die sicherste Methode beim Konditionsvergleich ist ein ausführlicher Tilgungsplan vom Kreditinstitut, der eine Übersicht über alle anfallenden Kosten bietet und die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist bei gleicher Tilgungsrate nennt. Je geringer diese Schuld ist, desto besser ist das Angebot.
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Mit über 40 Jahren Erfahrung als Immobilienmakler in Berlin kennen wir die Stadt und ihren Immobilienmarkt ganz genau. Daher wissen wir auch stets, welche Immobilie für Ihre Bedürfnisse infrage kommt. Damit Ihnen dabei nichts im Wege steht, erstellen wir mit Ihnen gemeinsam einen passenden Finanzierungsplan.
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Im Vergleich zu Privatkrediten werden Baudarlehen ausschließlich für die Finanzierung im Zusammenhang mit baulichen Maßnahmen oder dem Immobilienkauf verwendet. Beim Baudarlehen kommen in der Regel nur Darlehenshöhen ab 30.000 € in Betracht. Die Grenzen der zu vergebenen Gelder richten sich nach der Finanzierbarkeit und werden für jeden Darlehensnehmer individuell bestimmt. Als Sicherheit dient dem Gläubiger ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung, die beliehen werden und auf die eine Hypothek aufgenommen werden kann. Einer solchen Immobilie kann dann im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen werden, die dem Gläubiger die Immobilie oder einen Teil dieser als Sicherheit zuspricht und die Voraussetzung für eine Kreditvergabe seitens der Bank ist. Neben den Sicherheiten in Form der eingetragenen Grundschuld im Grundbuch verlangen die Kreditgeber Nachweise über Eigenkapital, über regelmäßiges Einkommen oder eine Schufa-Auskunft.
Charakteristisch für Baudarlehen sind lange Laufzeiten und eine Zinsbindungsfrist, die für mehrere Jahre den Vertragspartnern einen konstanten Zinssatz garantiert. Nach Ablauf dieser Frist, die meist kürzer als die Gesamtlaufzeit des Baudarlehens ist, muss ein neuer Zins mit der Bank verhandelt werden. Dabei besteht auch die Möglichkeit, sich Angebote von anderen Kreditinstituten oder Banken einzuholen und bei günstigeren Konditionen den Baukredit umzuschulden. Dies kann man unter Umständen bereits vor Ablauf der Bindungsfrist in Erwägung ziehen, solange eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen das günstigere Angebot nicht wieder zunichte machen. Nach zehn Jahren Vertragslaufzeit allerdings können Sie bei Verträgen mit mehr als 10 Jahren Zinsbindungsfrist kündigen, ohne einen Euro Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Einzig ein halbes Jahr Kündigungsfrist ist einzuhalten.
Vor der Zusage zu einem Baudarlehen verlangen Banken meist einen bestimmten Anteil an Eigenkapital. Dabei gilt generell: je geringer der Eigenkapitalanteil, desto teurer wird das Baudarlehen.
Auch eine Vollfinanzierung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Zurzeit profitieren Immobilienkäufer vor allem von niedrigen Zinssätzen. Daher kostet eine Vollfinanzierung nicht wesentlich mehr als eine spätere Finanzierung mit Eigenkapital, weil der Darlehensnehmer in ein paar Jahren mit höheren Zinsen konfrontiert sein wird. Allerdings sollten die Risiken einer Vollfinanzierung nicht übersehen werden: wer sich seiner künftigen Arbeitssituation nicht vollkommen sicher ist, sollte auf eine Vollfinanzierung verzichten, um nicht ohne Arbeitsplatz, aber mit einem Schuldenberg dazustehen. Auch ein höherer Tilgungssatz (mind. 2%) sollte von Anfang an in Betracht gezogen werden, um den Darlehensbetrag schnellstmöglich abzuzahlen. Generell sollte die Kreditbelastung maximal 40% des Nettoeinkommens nicht übersteigen.
Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Immobiliendarlehen, für das konstante Rückzahlungsbeträge (Raten) für einen im Vertrag vereinbarten Zeitraum festgeschrieben sind. Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen bleibt über die gesamte Laufzeit die Höhe der zu zahlenden Raten gleich. Die jährliche Belastung (Annuitätenrate oder kurz: Annuität) setzt sich zusammen aus dem für das Darlehen vereinbarten Zinssatz sowie der Darlehenstilgung. Die Höhe der Tilgung gemessen am Darlehensbetrag liegt i.d.R. zwischen 1% und 5% p.a.. Die Zinszahlung erfolgt immer nur für die jeweilige Darlehensrestschuld, der ersparte Zins wird der Tilgung zugeschlagen. Dadurch verändert sich innerhalb der Zahlungsrate der Anteil von Zins- und Tilgungsleistung mit zunehmender Darlehenslaufzeit zugunsten des Tilgungsanteils. Dieser Effekt führt dazu, dass z. B. ein Darlehen mit einem Zinssatz von 6 % und 1 % Tilgung in 33,5 Jahren bei 2 % Tilgung in 24 Jahren getilgt ist. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt.
Nach Ablauf der Zinsfestschreibungsperiode muss vereinbart werden, zu welchen Konditionen das Darlehen weitergeführt wird. Dabei ist der marktübliche Zinssatz zum entsprechenden Zeitpunkt bezogen auf die noch vorhandene Restschuld ausschlaggebend. Daraus kann unter Umständen ein Risiko der Zinsanpassung resultieren. Um von vornherein die Darlehenslaufzeit zu verkürzen und den Gesamtzinsaufwand zu reduzieren, kann eine Option auf jährliche Sondertilgung während der Zinsfestschreibungsperiode verhandelt werden.
Ein Festzinsdarlehen ist ein Darlehen, dessen Konditionen die Bank für einen bestimmten Zeitraum (meist 5, 10 oder 15 Jahre) garantiert. Im Gegensatz hierzu können sich die Zinsen bei einem Gleitzinsdarlehen jederzeit ändern.
Bei solch einem Festdarlehen kann der Darlehensnehmer mit dem Darlehensgeber eine Tilgungsaussetzung vereinbaren. Durch die Tilgungsaussetzung wird nur der Zins der monatlichen Rate weiter bezahlt. Der Tilgungsanteil, der durch die Tilgungsaussetzung eingespart wird, wird nun in einen Tilgungsersatz (Tilgungssurrogat) einbezahlt. Am Ende der Laufzeit wird diese Summe zur Rückführung des Darlehens verwendet. Hierfür werden z.B. Erträge aus Kapitallebensversicherungen, Bausparverträgen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds verwendet. Dem Darlehensgeber werden zur Sicherung seiner Ansprüche auf Rückzahlung des Darlehens die Rechte an dem der Tilgung dienenden „Sparvertrag“ abgetreten. Die Geldanlage eröffnet dem Darlehensnehmer die Chance, einen Ertrag zu erwirtschaften, der über der Summe der Zinszahlungen an den Darlehensgeber liegt. Demgegenüber stehen allerdings Risiken, da Fondserträge oder Ablaufleistungen von Lebensversicherungen nicht oder nur teilweise garantiert sind. Für alle Instrumente der Tilgungsaussetzung gilt, dass nicht die gesamte Sparrate der Kapitalbildung zugutekommt, weil ein Teil jeweils für Provisionen, Gebühren oder Verwaltungskosten aufgebraucht wird. Ohne die Tilgung bleibt das Fremdkapital gleich hoch, so dass die Zinsforderung während der Finanzierungszeit bei gleichbleibendem Zinssatz ebenfalls konstant bleibt.
Die Tilgungsaussetzung wird meist im Rahmen einer besonderen Finanzierungsstrategie vereinbart. Beispielsweise kann eine Lebensversicherung als Tilgungsersatz, besonders bei vermieteten Objekten, ein geeigneter Finanzierungsbaustein sein. Die Tilgungsaussetzung kann ein wirkungsvolles Instrument sein, um gefährdete Darlehen zu sichern und somit den Fortbestand der ursprünglich beabsichtigten Baufinanzierung zu gewährleisten.
Generell gilt festzuhalten, dass neben gesetzlichen Kündigungsrechten für Immobiliendarlehen, die teilweise oder völlige Rückzahlung von Darlehen bei Ablauf der Zinsfestschreibung immer entschädigungsfrei möglich ist. Ebenso kann bei Ablauf der Zinsfestschreibung umfinanziert werden. Zur Ablösung der Restschuld von Annuitätendarlehen können natürlich auch die Erträge bestehender Lebensversicherungen bzw. Fonds eingesetzt werden.
5 nützliche Tipps für Immobilienfinanzierer
Eigenkapital ist das A und O einer soliden Finanzierung. Setzen Sie Ihr Vermögen – bis auf einen Notgroschen- für die Finanzierung ein. Denn die Bank bekommt von Ihnen immer mehr Zinsen, als Sie Ihnen für das Ersparte zahlt – Geld auf der hohen Kante bringt bei der Immobilienfinanzierung also nichts. Das Geld sollten Sie stattdessen besser als Eigenkapital verwenden. Sie sparen Zinsen und bekommen in der Regel auch das Darlehen zu günstigeren Konditionen. Rechnen Sie für eine solide Finanzierung einen Eigenkapitalanteil von mindestens 30 % bei einem Kreditanteil von 70 %.
Die Zinsdifferenz für Immobilienkredite mit 10-, 15- oder 20-jähriger Laufzeit ist sehr gering. Das spricht dafür, eine möglichst lange Zinsbindung in Zeiten mit günstigen Zinsen einzugehen. Zu variablen Krediten oder Kombiangeboten sollten trotz der aktuell lukrativen Zinsen nur erfahrene Investoren greifen.
Achten Sie bei Ihrer Baufinanzierung auf die Möglichkeit, Sondertilgungen leisten zu können. Gemeint ist damit die Möglichkeit, dass Sie einmal jährlich einen Teil des Darlehens (meist bis zu 5 % der ursprünglichen Summe) außerhalb der vertraglich vereinbarten Tilgungsrate zurückzahlen können. Sie sind inzwischen Marktstandard und kosten kaum Aufschläge. Sondertilgungen besitzen einen klaren Vorteil:
Da sich Ihre Schuldlast verringert, sparen Sie sich die Zinsen auf den zusätzlich getilgten Betrag. Zahlen Sie beispielsweise bei einem Zinssatz von 4,5 % nur einmalig 2.500 Euro zusätzlich ab, spart das auf 10 Jahre gerechnet 1.400 Euro Zinsen – auf 20 Jahre gerechnet sind es sogar schon 3.600 Euro ersparte Zinsen.
Die Bauzinsen sind auf einem historisch niedrigen Stand – so günstig war es in den letzten Jahrzehnten niemals, eine Wohnung zu kaufen oder ein Haus zu bauen. Immobilienbesitzer mit auslaufender Finanzierung können sich mit Forward- Darlehen die aktuellen Niedrigzinsen auf mehrere Jahre im Voraus sichern. Wenn Sie jetzt einen Darlehensvertrag mit Ihrer Bank aushandeln, dann lassen Sie sich die Zinsen gleich für 15 oder 20 Jahre festschreiben. Das kostet Sie zwar einen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten, aber dafür haben Sie die nächsten Jahre Ruhe und müssen sich keine Sorgen um eventuell steigende Zinsen machen.
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